Las casas adosadas a lo largo de Coconut Avenue en Coconut Grove están vacías. El urbanizador de Grove Doug Cox recibió cientos de miles de dólares en depósitos de compradores que se remontan a 2018 y dijo a los compradores que podrían mudarse en unos meses, pero estos aún no han podido mudarse a sus viviendas, algunos de los cuales tienen múltiples contratos sobre ellos.
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Cuando Phillip Sylvester conoció a Doug Cox y Nicole Pearl, quedó impresionado por su encanto, habilidad y profesionalidad. Cox, con su experiencia en la construcción, sabía construir casas y Pearl, con su licencia inmobiliaria y su licenciatura en Derecho por la Universidad de Miami (UM), sabía venderlas.
Dada la experiencia de Sylvester en finanzas y la de su esposa como arquitecta, pensó que las dos parejas formaban un “equipo de ensueño” para construir viviendas en Coconut Grove.
Pero asociarse con Cox resultó ser el peor error de la carrera de Sylvester, un error que le costó $8 millones en un negocio que salió mal y que costó a los compradores de viviendas $22 millones en depósitos y una cantidad incalculable en sueños rotos.
Todos dijeron en sus demandas que fueron estafados por Cox, propietario de Drive Development y Send Enterprises y autoproclamado “Rey de Coconut Grove”.
Sylvester se propuso recuperar las 27 propiedades de Grove que Cox intentaba vender y recuperar el dinero que los acreedores de Cox perdieron. Al lograr un avance en el caso de presunto fraude, Sylvester está un paso más cerca de su objetivo.
Cox, acusado en las demandas de dirigir un esquema Ponzi inmobiliario, firmó contratos de compra dobles y triples con compradores desprevenidos sobre la misma casa. Lo hizo una y otra vez sobre más casas en venta sin revelar a los compradores que ya existían contratos. Cobró depósitos cuyo precio aumentó a medida que las casas subían de valor durante cuatro años; sin embargo, 12 casas adosadas de Coconut Avenue, a las que solo les faltaban los últimos retoques y el permiso de habitabilidad, siguen vacías, una hilera de impolutas casas fantasma en uno de los mercados más atractivos del país.
Los compradores que pusieron los ahorros de toda su vida y a los que se prometió que estarían a dos o tres meses del cierre han estado viviendo a la espera y perdiendo la esperanza de poder mudarse algún día. Cox siguió aplazando las fechas de cierre con ellos mientras Pearl reclutaba nuevos compradores que dieran nuevos depósitos. Cox también aceptó depósitos por una docena de solares sin edificar, otras dos casas adosadas y una vivienda unifamiliar en el Grove.
Pero, al pagar una deuda al principal acreedor de Cox, Sylvester no solo está eliminando un impedimento que habría estancado el progreso durante años en los tribunales, sino que está despejando el camino para que las víctimas recuperen al menos la mitad de su dinero.
Acuerdo con el prestamista
El juez Thomas Rebull, del Tribunal de Circuito de Miami-Dade, aprobó el 19 de diciembre el acuerdo sobre un préstamo de $33 millones concedido por Altamar Financial Group a Cox. Sylvester pondrá el dinero a cambio de ser el primero en comprar las propiedades al administrador judicial que las controla.
“Mi cliente ha trabajado muy duro, incluso sacado de su propio bolsillo, para conseguirlo”, dijo el abogado de Sylvester Marcos Jiménez, ex fiscal federal en Miami. “Su intención ha sido sacar a la luz el fraude cometido, que empezó con la estafa al señor Sylvester y continuó con la estafa a los compradores”.
Cox declinó hablar con el Herald sobre las acusaciones.
Incluso después de que Altamar sea reembolsada, otros $41.5 millones en reclamaciones de compradores, inversores y prestamistas siguen sin resolverse. Nada de ese dinero desaparecido ha sido recuperado de Cox, cuyas cuentas bancarias contenían un total de $260, según los registros judiciales. Se calcula que las 27 propiedades —las casas adosadas y los solares— tienen un valor de $65 millones.
La insistencia de Altamar de que la totalidad del préstamo de $33 millones se devolviera con un interés del 24.5%, que se había ido acumulando a un ritmo de más de $22,000 al día, fue calificada como “el elefante en la habitación” por la jueza del Tribunal de Circuito de Miami-Dade Jennifer Bailey, quien supervisaba previamente el caso. Bailey cuestionó por qué Altamar le dio a Cox seis prórrogas en el préstamo de 2019 a pesar de que Cox no estaba cerrando ventas en ninguna de las propiedades y preguntó por qué Altamar no ejecutó la hipoteca de las empresas con problemas de Cox hasta después de una historia de marzo 13 del Miami Herald, en donde se reveló la difícil situación de los compradores.
Altamar impugnó una subasta programada para el 15 de septiembre de los 12 lotes sin urbanizar, retrasando el caso durante tres meses mientras se deliberaba en el Tribunal de Apelación del 3er Distrito y añadiendo a la cuenta de intereses. Altamar alegó que tenía derechos preferentes sobre las propiedades que Cox había usado como garantía en caso de impago del préstamo.
Sylvester le ofreció a Altamar $25 millones en mayo para retirar su demanda y salir del caso. Altamar, un prestamista privado directo con sede en Miami, lo rechazó.
Los representantes de Altamar tampoco quisieron reunirse con el administrador judicial Alan Fine, el ex juez del Tribunal de Circuito de Miami-Dade que fue nombrado por Bailey para consolidar las demandas contra Cox, tomar el control de las propiedades y recuperar la mayor cantidad de dinero posible para los acreedores de Cox. Sylvester presentó una moción de emergencia para que se nombrara un administrador judicial después de enterarse del supuesto fraude de Cox en el artículo del Miami Herald, enfrentarse a Cox en persona y darse cuenta de que había sido traicionado.
Sylvester, de 57 años e hijo de un agente de policía de Chicago, hizo fortuna como comerciante, se dedicó a la inversión inmobiliaria y trasladó a su familia a Miami. Originalmente contrató a Cox para construir un puñado de casas en 2014 y luego formó una empresa conjunta con Cox en 2019 para comprar más terrenos y construir más casas. Casi cinco años después, se encuentra volviendo a comprar esas propiedades a un costo más alto.
“Desde el principio, cuando se movió para el nombramiento de un administrador judicial, el señor Sylvester ha mostrado un gran interés en ser útil y facilitar una recuperación para las víctimas del fraude”, dijo Paul Singerman, abogado de Fine.
Negociación nocturna
Fine, Singerman, Sylvester y Jiménez llevaron a Altamar a la mesa de negociaciones el 16 de noviembre. El socio gerente de Altamar Patricio Filippi y su abogado Mitchell Mandler aceptaron reunirse para una sesión de mediación dirigida por el juez retirado del Tribunal de Circuito de Miami-Dade Michael Hanzman, que presidió el acuerdo de $1,000 millones de las reclamaciones por daños en el derrumbe en 2021 del edificio de condominios Champlain Towers South en Surfside, en el que murieron 98 personas.
Durante la sesión, Fine y Jiménez argumentaron que Altamar podría o debería haber sabido que el dinero que Cox usó para hacer un pago de $15 millones en su préstamo no provenía de los ingresos de las propiedades no vendidas, sino de los depósitos de los compradores. Cox no ha cerrado la venta de ninguna casa desde 2019. Altamar negó tener conocimiento del origen del pago de Cox.
Quince horas más tarde, a la 1 a.m., Altamar aceptó aceptar $33 millones, $15 millones menos de los $48 que pedía, y retirar su apelación a la subasta.
“Ha sido una negociación muy reñida y no estaba seguro de que fuera a producirse en las dos últimas horas”, dijo Fine durante la vista con Rebull. “Teníamos contrademandas y expusimos nuestros argumentos de usura y manos impuras contra Altamar”.
“Sabíamos que sin un acuerdo estaríamos en litigio con Altamar durante al menos uno, tal vez dos años sin un resultado seguro”, le dijo Fine al juez. “Y que, hasta que no se resolviera la demanda de Altamar, no podríamos habilitar el proceso para vender y monetizar la propiedad y usarla para satisfacer las reclamaciones de los acreedores”.
El acuerdo incluye una cláusula según la cual ni Altamar ni Sylvester podrán ser demandados por los acreedores.
“Fue una mediación muy complicada y todo el mundo se atrincheró en sus posiciones”, dijo Mandler, abogado de Altamar. “Esperamos que esto permita a los acreedores recibir un rendimiento sustancial de sus inversiones”.
Singerman, abogado de Fine, dijo que el acuerdo equivale a un descuento de $15 millones sobre lo que pedía Altamar.
“Este acuerdo evita años de litigios costosos, prolongados y de alto riesgo, evita la acumulación de más intereses y crea la posibilidad de una distribución significativa y rápida de fondos a los depositantes compradores y otros acreedores constituyentes que, en el mejor de los casos, se retrasaría y, en el peor, sería imposible sin el acuerdo”, dijo.
Jiménez celebró el compromiso, pero advirtió que sigue habiendo obstáculos.
“El señor Sylvester tiene preocupaciones, como la capacidad de obtener un seguro de título y una pronta venta de los lotes”, dijo Jiménez.
Sylvester fue el mejor postor en la subasta de septiembre para los 12 lotes no urbanizados que quedó en suspenso. Tiene previsto comprárselos a Fine por $16.5 millones, con lo que inyectará dinero a la administración judicial mientras Fine sigue esforzándose por vender los activos de Cox y encontrar millones que aún no se han contabilizado.
Fine señaló que uno de los licitadores, una empresa llamada Liquidis que ofertó $64.5 millones por las 27 propiedades, fue rechazada porque presentó una prueba fraudulenta de fondos. Cox había animado a Fine a aceptar la oferta de Liquidis, dijo Fine en una audiencia anterior.
Los compradores siguen preocupados
Algunos compradores de las casas adosadas en Coconut Avenue que han estado esperando para mudarse y escuchando las excusas de Cox durante dos, tres o cinco años se sienten aliviados de que el caso avance, pero se preguntan por qué no tuvieron ninguna participación en los términos del acuerdo, pues no supieron nada de la mediación sino hasta que concluyó.
“Según mis cálculos, Altamar está obteniendo un rendimiento mínimo del 40% de su inversión. Permitieron múltiples prórrogas y solo intentó la ejecución hipotecaria después de que el artículo de Herald, sin dejar de tomar los pagos de intereses”, dijo Michael Coyne, quien se suponía iba a cerrar un trato para su casa de $1,625 millones en Coconut Avenue en junio de 2021. Dio un anticipo de $487,500.
Coyne dijo que Altamar tenía que ser consciente de que estaba aceptando dinero de pago contaminado de Cox, lo que Altamar niega.
“¿Por qué se permite esto y por qué no se les exige que devuelvan el dinero?”, dijo. “No tuvimos nada que decir y sin embargo se nos dice que no podemos emprender acciones legales contra las partes de la mediación”.
Coyne y su esposa Oksana, trasplantados de Nueva York, tienen tres hijos; sus hijas gemelas nacieron en agosto de 2021. Viven en Miami con los padres de Oksana, que son de Ucrania. Ellos, al igual que otras familias que pensaban que estaban comprando casas listas para mudarse, han vivido en una serie de diferentes alquileres con pertenencias en el almacenamiento mientras Cox les aseguraba repetidamente que su fecha de cierre estaba próxima y luego dejó de responderles por completo.
Cox trató de apaciguar a los compradores diciendo que estaba a punto de completar las inspecciones finales con el departamento de construcción de la ciudad de Miami y de obtener los certificados de ocupación necesarios para el cierre.
Pero la investigación de Fine muestra que Cox estaba muy por detrás en el proceso de permisos, ya que no presentó los planes adecuados y la construcción no cumplía con las regulaciones del código.
Los contables forenses de Fine descubrieron que, a medida que Cox entraba en mayores apuros económicos, solicitaba más préstamos a tasas de interés exorbitantes y usaba un nuevo préstamo para pagar uno anterior. Fine dijo que ha sido difícil seguir el enmarañado rastro del dinero de Cox, sus desconcertantes decisiones financieras y “cifras muy inusuales que llaman nuestra atención”.
Al mismo tiempo, Cox siguió construyendo, incluso a pesar de una orden de paralización de obras emitida pero no ejecutada por el ayuntamiento. Firmó más contratos de compraventa y cobró más depósitos por casas, cuyo valor había aumentado desde la pandemia de COVID y la subsiguiente afluencia de nuevos habitantes de Miami. Los depósitos no iban a parar a cuentas de depósito en garantía, sino a los bolsillos de Cox y Pearl, alegan las demandas.
Como ejemplo del acto de malabarismo de Cox, la casa adosada en 2960 Coconut Ave. ha tenido cuatro contratos en ella, tres en la actualidad, con depósitos que van desde $500,000 en 2020 a $1.52 millones en enero.
Se piden normas más estrictas para los urbanizadores
“Si bien agradezco los esfuerzos que el receptor ha hecho para negociar con Altamar, no había una sola cosa que salió del acuerdo que nos diera ninguna garantía”, dijo Coyne. “Es curioso que ni una sola de las partes de la mediación hiciera nada para detener a Cox, pero, como siempre, están representados los intereses de todos menos los de los compradores”.
Él y otros compradores creen que son las víctimas más vulnerables. Quieren que el caso impulse una supervisión más estricta por parte de los inspectores de edificios de la ciudad, leyes estatales rigurosas que protejan a los consumidores que firman contratos con urbanizadores inmobiliarios y una mayor atención al fraude por parte de las fuerzas del orden del sur de la Florida. Varios compradores le presentaron sus quejas al alcalde de Miami Francis Suárez, a la Fiscalía Estatal de Miami-Dade y al FBI, pero no han obtenido respuesta.
“A menos que algo cambie, este es un modelo de negocio que puede reproducirse fácilmente”, dijo Coyne. “Empezar una nueva construcción con un préstamo y un depósito. Si el mercado sube, quédese con el depósito del comprador y permita que el prestamista ejecute la hipoteca; si el mercado baja, termine el proyecto y cierre”.
Cox, Pearl y sus tres hijos fueron desalojados de la casa que alquilaban por $12,000 al mes en Coconut Grove. Se cree que Cox se encuentra en la zona de Miami. Pearl, quien marcó en Zoom para la audiencia con Rebull, se cree que es en el área de Nueva York-Nueva Jersey con la familia.
Al igual que Sylvester, los compradores también estaban encantados e impresionados por Cox y Pearl. Los torturan sentimientos de rabia y arrepentimiento. Algunos solo quieren que les devuelvan sus depósitos y otros esperan cruzar por fin el umbral de la casa de sus sueños aplazados.
Fine dijo que necesita vender las casas a precio de mercado para maximizar el pago a los acreedores. Fine ya averiguó si los compradores originales estarían dispuestos a pagar los precios actuales —el doble de sus precios contractuales, que oscilaban entre $1.2 y $1.8 millones— para obtener sus casas.
“Somos una de las pocas partes que abrió la boca e hizo algo para impedir lo que estaba ocurriendo”, dijo Coyne. “A pesar de los años de connivencia entre Cox, Pearl, los funcionarios municipales y el prestamista, seguimos queriendo simplemente que se cumplan nuestros acuerdos de compra legalmente vinculantes”.